Expertos inmobiliarios denuncian deficiencias en el índice de precios del alquiler: sitúa rentas un 40% por debajo del mercado

• Presenta importantes limitaciones estructurales que lo invalidan como herramienta para controlar el alquiler y analizar el mercado.
• La coordinadora del Foro Elección Ciudadana, Paloma Taltavull, señala que el sistema genera confusión al utilizar datos desfasados, segmentaciones artificiales, fuentes poco adecuadas y no refleja los precios del mercado.
• “Índices mal diseñados han generado caída de oferta y subidas de precios, lo que daña el futuro de la economía”, asegura la presidenta de ASVAL.

Expertos del sector inmobiliario español han señalado la falta transparencia y utilidad del Sistema de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (SERPAVI), elaborado por el Ministerio de Vivienda, ya que no refleja los precios del mercado y adolece de limitaciones estructurales.

“El índice de precios del alquiler presenta importantes deficiencias metodológicas que lo invalidan como instrumento sobre el que regular el alquiler y como herramienta analítica”, ha asegurado Ricardo Martí-Fluxá, presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), durante el Foro “El SERPAVI, a examen: implicaciones para el mercado del alquiler”, organizado por ASVAL y ACI, en la que distintos expertos han analizado la composición del índice y su validez.

En esta línea, la presidenta de Asociación de propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL), Helena Beunza, ha advertido de que “no es un índice de precios de mercado” y que “tiene una serie de limitaciones estructurales que hacen que pierda utilidad cuando se intenta usar para entender la realidad del mercado del alquiler”.

Esta falta de rigor tiene consecuencias negativas para el mercado, al generar inseguridad jurídica e impactar en la oferta. “Índices o mecanismos mal diseñados han generado caída de oferta y subidas de precios y eso daña el futuro de los jóvenes y de la economía”, ha asegurado la presidenta de ASVAL.

Por debajo de los precios de mercado

La coordinadora de Foro Elección Ciudadana y catedrática de Economía Aplicada por la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, ha examinado a fondo el índice y los resultados que arroja y su conclusión es clara:  presenta una metodología compleja y limitada, la fuente y selección de los datos no es adecuada, es poco transparente, presenta un sesgo de información importante y, lo más importante, los precios reflejados no son indicativos del mercado.

“La base no hace ninguna referencia al mercado. Está mezclada ya que combina ingresos de distintos años, lo que resulta inadecuado para fijar un precio”, asegura Paloma Taltavull.

En este sentido, el índice recoge precios por debajo del mercado, denuncian estos expertos. “Es un problema porque en algunos casos la diferencia entre el mercado y el índice es del 40%”, señalado Laura Fernández, directora general de ASVAL.

En este punto, cabe destacar que, aunque mayoritariamente se detecta un desfase a la baja, también se han identificado incoherencias al alza al reflejar un valor superior al de mercado.

La coordinadora de Foro Elección Ciudadana ha analizado diez casos aleatorios en Valencia y, con datos de 2021, ha calculado un desfase de entre el 12% y el 5,6%. Cabe recordar que los alquileres han subido más de un 50% en los últimos años.

El doctor en Economía y experto técnico de ACI, Alexis Pourcelot, ha utilizado el modelo hedónico para calcular el precio alquiler en varios distritos del municipio de Madrid y lo ha comparado con el resultado del sistema estatal. Para ello utiliza la mediana de ambos modelos.

El resultado es una diferencia de más del 80% en el municipio de Madrid. Según el modelo hedónico, el precio del alquiler es de 25 euros/m2 mientras que el índice gubernamental señala que es 13 euros/m2.

Por distritos, se detecta una diferencia del 72% en el distrito de Chamberí, donde el m2 está a 30 euros según el modelo hedónico y a unos 17 euros/m2 según el índice estatal.  En el distrito de Salamanca el gap es del 42%, en Ciudad Lineal del 60% y en Carabanchel del 54%. El dato más ajustado se encuentra en Villa de Vallecas, donde la diferencia es del 10%.

Para realizar el análisis, Pourcelot ha contemplado variables que no se utilizan para calcular el SEPRAVI: el alquiler de un metro cuadrado, la tipología de la vivienda, si es obra nueva o de segunda mano, si está reformada o no, si es un chalet o un piso, el número de metros cuadrados, el número de habitaciones, el número de baños, la planta, la orientación (exterior o interior), si tiene o no ascensor, trastero, parking o piscina y la distancia a una boca de metro.

Impacto negativo en el mercado

Vincular los precios de las viviendas de las zonas tensionadas a este índice se ha traducido en un fuerte descenso de la oferta de alquiler residencial de largo plazo, principalmente en Cataluña, donde hay 272 municipios declarados tensionados. Estos pisos se han pasado al alquiler temporal o por habitaciones, que no están incluidos en la Ley de Vivienda, o se han dejado vacíos. En este punto, cabe señalar que en el Congreso se está trabajando una serie de enmiendas para aplicar el índice de tope de precios del alquiler a los temporales y por habitaciones, lo que puede complicar aún más el acceso a la vivienda.

En este contexto, Paloma Taltavull ha alertado del peligro de aplicarlo también a las viviendas de uso turístico ya que sería un nuevo palo para un sector que, por ejemplo, aporta el 1,2% del PIB de Barcelona.

Por su parte, la directora general de ASVAL ha explicado que el plan del Gobierno de vincular las ayudas y políticas públicas del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 a este índice “será pernicioso ya que se desincentiva su uso, limitando el impacto de las medidas de estímulo”.

Así, si un propietario de un piso en Madrid quiere solicitar ayudas para rehabilitar su vivienda y ponerlo en alquiler, se tiene que autolimitar y fijar en ese contrato de alquiler un precio inferior al máximo fijado por el índice estatal, lo que implicará una rebaja importante de la renta.

“La respuesta a la disminución de la vivienda debe venir de un incremento exponencial de la oferta disponible. Hay que facilitar los plazos”, ha asegurado el presidente de ACI.

Las deficiencias del índice

Los expertos coinciden en señalar las deficiencias metodológicas, la imprecisión y falta de transparencia del Sistema de Referencia de Precios al Alquiler.

Entre los puntos flojos identificados por Paloma Taltavull en su estudio sobre el sistema, destacan:

• Uso de las declaraciones del IRPF como fuente principal de información. El problema es que sólo recoge los ingresos declarados por los arrendadores que son personas físicas. Deja fuera a las personas jurídicas, a los alquileres de no residentes o ingresos no declarados. Además, contempla contratos de distintos años, por lo que se mezclan alquileres firmados hace cinco o más años con contratos actuales.

En este punto, se utilizan los datos de 2022, que son los disponibles, lo que implica que la información está desfasada.

• Sólo se valoran los precios de las viviendas principales alquiladas a largo plazo.
• Sólo contempla viviendas con más de cinco años de antigüedad. Así, no se incluye los ingresos generados por las viviendas nuevas, dejando fuera contratos más actuales.
• Se elimina de la muestra los pisos de menos de 30 m2 y los de más de 150 m2. Este ajuste deja fuera un gran número de viviendas antiguas, que tienen un menos coste por m2 y que representan una parte significativa del parque.
• No se tiene en cuenta ni la tipología, ni calidad de la vivienda. Pondera las características de forma igual independientemente del territorio.
• No se diferencian los m2. Es decir, si son de vivienda o corresponden a zonas comunes, como garaje, piscina…
• Sólo se incluyen las viviendas cuya renta se encuentra entre el 25% y 75% de la distribución de valor
• El método de cálculo incorpora ponderaciones arbitrarias.
• No da un valor, sino un rango de valores muy amplio.
•  Se desconoce la representatividad de la muestra para cada año y área geográfica.
• No es replicable, lo que afecta negativamente a la confianza.

En resumen, el sistema genera confusión al utilizar datos desfasado, segmentaciones artificiales, fuentes poco adecuadas y no reflejar los precios del mercado, tal y como explica Paloma Taltavull. En los pros, la catedrática señala el detalle de la base de datos, que se alimenta del censo, lo que implica que es muy granular y se pueden analizar unidades pequeñas.

“Si la Administración quiere contar con un índice a efectos consultivos, será imprescindible avanzar hacia un modelo que incorpore observación digital del mercado, modelos de ajuste por calidad, transparencia de los cálculos, y, sobre todo, esa participación de todos los actores implicados”, ha asegurado el presidente de ACI.

En este sentido, la coordinadora de Foro Elección Ciudadana recomienda aplicar el modelo hedónico y utilizar la Información de las fianzas para aproximar el alquiler de mercado, seleccionado solo los contratos cerrados en un mismo año.