Propiedad bajo sospecha: ¿cuándo dejamos de confiar en los ciudadanos?

Paloma Taltavull es coordinadora del Foro de Elección Ciudadana y catedrática de Economía aplicada de la Universidad de Alicante.

Para los que aún opinan que las viviendas en alquiler principal se han reducido, la cifra dada por el Censo de 2,98 millones de unidades en 2021 contradice esta idea.

El derecho de propiedad es la esencia que permite funcionar a los mercados modernos. La forma en que se garantiza determina la eficiencia en el acuerdo de intercambio porque asegura la individualización del uso y consumo del bien y, por tanto, la toma de decisiones de inversión.

En el mercado inmobiliario, esta garantía es crucial para asegurar la veracidad y durabilidad de la transmisión de las propiedades que da la libertad de actuación a los nuevos dueños para, por ejemplo, hipotecar la vivienda o ceder su uso en alquiler, actividad tan ancestral como la historia de las ciudades. La agilidad y la precisión en la transmisión de los derechos de propiedad crea seguridad jurídica e impulsa la inversión, dando transparencia al mercado y contribuyendo al crecimiento. Las regulaciones actuales respaldan y defienden este derecho como un pilar fundamental, aplicable en todas las regiones (y países de la UE) y que prima frente a otros. Es, por tanto, un derecho consolidado, de aplicación en todo el territorio español, y que no es posible limitar ya que está en la base misma de las regulaciones que ordenan la sociedad.

Las limitaciones existentes en las regulaciones actuales afectan al derecho de uso de la vivienda, a través de normativas generales o que buscan garantizar la estabilidad social, tanto para perpetuar la tranquilidad en la vida de comunidad (Ley de Propiedad Horizontal), como para evitar la sobreutilización de las viviendas y su densificación (normas generales de planeamiento), o para intentar controlar los precios de alquiler en áreas tensionadas (Ley de Vivienda), entre otras. De esta manera, el derecho de propiedad solo se ve restringido en el rango de usos que el dueño puede hacer de su vivienda, según los lugares y las condiciones concretas, que se regulan específicamente.

Los derechos y obligaciones delimitados permiten a personas y empresas actuar dentro de la legalidad en el mercado residencial, por lo que no tiene sentido que se penalicen decisiones de uso de la vivienda lícitas si son acordes con la regulación y cumplen las normativas secundarias, como si fuese ilegal.

La cesión del uso en alquiler es una acción completamente lícita del propietario y, además, está contribuyendo a distintos objetivos sociales relevantes: aumentar el número de unidades en alquiler principal y no principal; generar una fuente de ingresos al movilizar capital residencial, a veces obsoleto; aumentar la generación de riqueza de la economía con la actividad asociada a las viviendas; complementar la capacidad del sector turístico para acoger a la población que se mueve en el corto plazo, y generalizar un muy relevante efecto de redistribución, ya que los alquileres, al recibirlos directamente los propietarios individuales, contribuyen a su renta y gasto y, en una parte de los casos, complementan pensiones ínfimas que permiten que esos propietarios tener ingresos adicionales y, en ocasiones, salir de la pobreza derivada del bajo nivel de sus pensiones.

Para los que aún opinan que las viviendas en alquiler principal se han reducido, la cifra dada por el Censo de 2,98 millones de unidades en 2021 contradice esta idea, y muestra un aumento de más de medio millón con respecto a 2011 (INE, Censo 2021, 2011) en una década de muy reducida construcción, lo que significa que los propietarios han puesto en el mercado un número creciente de unidades de forma permanente atendiendo al aumento de demanda. Si se supone que un 20% de esas viviendas son poseídas por empresas de gestión, el resto pertenece a hogares, que habrían aumentado alrededor de 400.000 unidades su oferta para alquilar durante los últimos años.

La cifra de viviendas en alquiler es sin duda mayor, ya que la estadística censal es muy escasa y solo indica el uso en alquiler de las primeras residencias (nada del resto de viviendas). Las no principales son 8 millones en toda España, han crecido algo más de 960.000 unidades en la última década (entre 2011 y 2021) y se localizan en las principales capitales, en zonas turístico-costeras, pero también en el interior. El uso de estas unidades es un misterio estadístico, pero suponemos que pertenecen a hogares residentes o no residentes y se utilizan para propio uso o alquiler, temporal o permanente.

Un mercado de tal tamaño no puede estar sometido a la duda de la ilegalidad. El alquiler funciona en España gracias a la acción de múltiples hogares y (más recientemente) de empresas, cuya actuación debe tener reglas claras para ambas partes, evitando así situaciones injustas y el subsiguiente desincentivo a la oferta en alquiler. En el período actual, el aumento de las viviendas para alquilar debe estar respaldado social y legalmente porque se necesita que el parque aumente más de lo que lo ha hecho, y esto no ocurrirá nunca si no se reconoce la labor social del propietario.